中国中心城区的新走法！这一次，深圳又走在了前面

◎智谷趋势（ID：zgtrend）|  傅斯特

历史总是惊人地相似。

每一座世界城市，都经历过中心城区重塑的过程。

在现代化进程中奋力追赶的中国大都市，同样迎来了“中心回归”的浪潮。

这一次，让外界重新打量的超级城市，是深圳。

“2020年中国县域人口流入*榜”显示，罗湖人口流入量位列全国第四，深圳*。

与此同时，全区各领域人才总量达到36.78万人,“每10万人口中拥有大学文化程度人数”位居深圳第三。

罗湖的流入人口不仅多，人口结构还十分均衡。0到14岁的孩子和60岁以上的老人，两个比例都是深圳最 高。

这个数据非常有意思。背后体现的是许多上有老、下有小的中产家庭，都选择在罗湖安居乐业。

今天举办的2022年罗湖招商大会，更是引起投资者们一片惊呼。

不仅仅是因为大湾区首场裸眼5D全息XR政务发布会的炫酷，更是因为：

这个很多人以为“缺地”的中心城区，居然一口气拿出了50公顷土地！一下子吸引上千亿资金入局，足足12家世界500强企业落子。

越来越多的大企业，开始布局这个“老城区”，寻找时代的新商机。

中心城区价值回归，是全球城市发展的必由之路。

关于这个问题，我们不妨先从世界城市发展史上寻找答案。

深圳不是一个普通城市，它怀着全球标杆城市的雄心壮志。

1966年，英国地理学家、规划师彼德·霍尔(Peter Hall)把全球城市定义为：那些已对全世界或大多数国家发生全球性经济、政治、文化影响的国际第 一流大城市。

它们的共同特征，是对自己的城市格局千锤百炼。

比如，几百年间，纽约、伦敦、东京这3座全球城市，先后都经历了一条相似的发展路径——重塑中心。

图源：罗湖区人民政府官网

东京就是一个典型例子。

东京都在19世纪后半期依托临港工业优势，迅速壮大，在二战后更是以银座为中心，向西发展出“东京-横滨”工业带，向东发展出“东京-千叶”工业带。

两条工业带与坐落于东京都的金融、总部和研发等部门密切联系，一个巨大的“产业湾区”拔地而起。

但是，东京都很快就发现，当自己的工业都迁移到东西两条工业带上时，都市中心反而出现了“空心化”现象。

于是在1980年代，东京提出了新的城市规划设计，一边继续把合适的工业往外迁移，另一边在东京都中心发展高端制造业和知识密集型产业，推动人才回流，重新唤醒中心城区的活力。

这也对东京的长期持续发展，产生了重大影响。

时至今日，东京都人口已经超过1400万，中心区域以金融和高端制造闻名全球。而周边的横滨、川崎、千叶、埼玉各有特色，加在一起组成了3000多万人口的世界*湾区。

任何城市，都无法永远向外扩张。东京的“中心回归”，就是一个最生动的案例。

从伦敦到纽约，全球城市的中心城区，始终都是发展的重中之重。

不过，大都市的城市中心重塑，*不是随心所欲，没有任何条件。恰恰相反的是，它需要*的决心。

城市中心的改造成本高、难度大，不仅需要逢山开路、遇水搭桥的勇气，还需要极为细致耐心的“绣花功夫”。

就拿深圳来说，罗湖作为深圳最 先发展的城区，是无数“深漂”的第 一站，也最 早面临交通拥堵、学位紧缺、发展空间饱和等瓶颈。

过去十年，罗湖拿出了巨大的魄力，全力推进“教改”、“医改”、“棚改”，整顿自身的土地储备，才有了今天的破茧成蝶。

重回中心的罗湖，手里握着三张“王牌”，令人刮目相看。

中心城区价值回归，东京给出的历史回答是，通过湾区枢纽发展高端服务业。

而这正是罗湖的第 一张王牌——得天独厚的湾区枢纽优势。

罗湖位于深港两大都市的要素流动大动脉上，是最 核心的交通枢纽。

深圳和香港正在强强联合。

图源：罗湖区人民政府官网

可以与之类比的是东京大湾区的“东京-横滨”联合体，通过交通基建和产业对接实现了“双赢”，共同成长为湾区的经济“心脏”。

在这种格局之中，枢纽城区的发展，才有可能得到双重加持，一日千里。

我们可以对比一下横滨港的案例。

在东京转向双轨发展的80年代，横滨也借势提出了自己的规划——“横滨港未来21”(MM21)，即打造一个新的湾区枢纽。此后，横滨国际和平会议中心、横滨国家会议中心、横滨展览馆等也在对岸的临港区密集落地。

1997年开业的横滨皇后广场和2004年开通的“港未来”地铁站二者组合而成的“枢纽TOD”，标志着这个新湾区枢纽，真正走向成熟。

此后，它就爆发出了惊人的吸引力。横滨港MM21区域，成为东京湾区新的总部经济聚集区。

富士施乐研发广场、索尼影像研发中心、LG研发基地、京瓷研发基地、资生堂全球创新中心、苹果亚洲研发中心等纷纷落户。一张东京湾区高端制造与研发的新名片，就此形成。

图源：罗湖区人民政府官网

今天，类似的故事同样在罗湖发生。

四十年来，罗湖口岸构建强大的物理连接，成为人流、物流、资金流和信息流高频流动的桥梁。

整个深圳市 7 个陆路口岸有3个在罗湖区。这也是全球*的陆路口岸群，分布均匀，功能明确。

建站110周年的深圳火车站，已经通过广深铁路引入赣深高铁；罗湖北站，也是集合了国铁、城轨的站城一体化枢纽。

罗湖正在重点打造的“枢纽TOD”——清水河战略性新兴产业总部基地，已经打响品牌。借助高铁、城际、轨道的布局，这里甚至是深圳未来最 具发展潜力的枢纽级TOD。

有趣的是，伦敦、纽约和东京转向激活中心城区的时机，恰好都是在服务业比重达到60%-70%区间，且初步完成服务业向知识密集型转型、高端服务业萌芽的时候。

如今深圳第三产业占比超过85%，罗湖三产占比甚至更高，超过90%。中心回归，正逢其时。

高端服务业，是罗湖的支柱产业之一。

全球四大会计师事务所有3家在罗湖，拥有粤港澳大湾区人才创新园•罗湖人才产业园和京基100总部两大现代服务业专业园区。

在现代高端服务业的加持下，罗湖的湾区枢纽优势，也得以淋漓尽致地发挥出来。

中心城区价值回归，伦敦探索的历史经验是，通过中心活力区刺激全时段消费。

而这正是罗湖的第 二张王牌——四十年来，罗湖中心最 底层的商业活力从未消失。

熙熙攘攘的罗湖东门老街，是深圳商业繁荣记忆上的原点。

罗湖是商贸旺区，批发、零售、住宿和餐饮等相关行业占GDP的比重达到四分之一，八成以上的个体工商户与消费行业相关。

在“夜间经济”上，今年罗湖获评“2021中国夜经济繁荣百佳县市”榜单全国第八，是深圳*进入*的城区。

今年9月30日，笋岗的万象食家开业，成为深圳*市集型购物中心。一个多月人流已超过200万，晋升顶流网红打卡地。

不要以为城市活力无关紧要，在“中心回归”的进程中，它发挥了非常关键的作用。

罗湖7x24全时段活动的中心繁荣业态，可以用国际上一个专有名词来概括——“中心活力区”。

图源：罗湖区人民政府官网

2004年，伦敦在全球范围内首次正式提出“中心活力区”(Central Activities Zone，简称CAZ)的概念。不仅要发展原先的金融和商务功能，更要注重旅游、文化、休闲等发展。

自那以后，多元用途的中心活力区(CAZ)开始取代单一功能的金融、商务CBD，成为城市发展的新舞台。

伦敦CAZ具有三大特征，分别是多元的产业类型、多元的服务人群和多元的活动时间。

对于打造“中心活力区”，罗湖有自己的思考。

通过打造旅游地、工作地、生活地，实现引人-聚人-留人。全力打造“国际消费服务核心区”，提出建设五大消费街区：

把东门活力时尚消费街区打造成“城区潮玩场”；

人民南深港融合消费街区打造为“城区买场”；

蔡屋围国际高端消费街区打造成“城区封面”；

笋岗家文化主题消费街区打造成“城区会客厅”；

水贝黄金珠宝消费街区打造成“世界宝都”……

新加坡“24小时不夜城”，巴黎香榭丽舍大道，伦敦中心活力区，一次次证明了，城市不止是高楼大厦、也不止是立交桥和地铁，它的本质如城市学家刘易斯·芒福德所说，是“人的剧场”。

活力就是人气，也是发展的希望。

充满活力的罗湖，迎接城市中心回归，也就有了更加充足的底气。

中心城区价值回归，纽约走过的历史节点是，通过多元业态搭建产业高地。

而这正是罗湖的第三张王牌——十分重磅，即多元化的产业高地。

想唤醒中心城区的魅力和活力，离不开产业力量的支撑。而中心回归，更需要百花齐放、百业兴旺。

如果你去看纽约的中心城区，会感觉到极为丰富的业态分布。

比如，在纽约曼哈顿中区著名的第五大道(Fifth Avenue)与第六大道之间，有条举世闻名的珠宝街，不足百米的长度却云集上万家珠宝店。转角处的国际钻石交易中心，里面的珠宝摊位一个接一个，每年完成了美国80%以上的钻石交易，年成交额达45亿美元。

90年代末，“硅巷(Silicon Alley)”开始在纽约曼哈顿蓬勃发展，成为纽约经济增长的新引擎，让纽约一跃成为了美国的第 二大科技中心。凭借“硅巷”带来的人才回流，纽约在短短一百年间两次华丽转型，走过了“工业港口”、“金融商贸中心”和“新科技首都”三大历史节点。

可见，中心城区的重焕生机，对一座全球城市是何等至关重要。

图源：罗湖区人民政府官网

今天，罗湖的产业爆发力，也让人瞩目，甚至感到意外。

过去，罗湖的特色产业是黄金珠宝产业、旅游业、文化创意产业。但今天，新一代信息技术、生命健康、新材料产业也在蓬勃发展。

事实上，过去五年罗湖区的战略性新兴产业企业数量同比增长200%，企业营收总量同比增长366%。2021年，战略性新兴产业增加值超200亿元，同比增长24.8%。

尤其是罗湖清水河战略性新兴产业基地，围绕人工智能、生命健康两大重点领域，集中培育引进了一批独角兽企业和科技型中小微企业，包括软通动力、奥拓电子、芯茂微电子等信息技术及人工智能行业的龙头企业；云康集团等生命健康行业的龙头企业；特辰科技、中金岭南、宏翔新材料等新材料行业的龙头企业。

罗湖出现新经济业态的集聚并不是偶然。有三点不可忽视：

第 一，深圳拥有*的应用创新环境；

第 二，香港发展的破局点刚好也是科创，罗湖可以很好地与香港无缝对接；

第三，罗湖差异化布局，突出扶持战新产业，锚定而后动。罗湖对新引进的重大科技创新平台，五年最 高扶持1亿元；对于创赛获奖企业，最 高可获得三年房租全额补贴……全都是深圳力度最 大。

更重要的是，罗湖还有一张“隐藏王牌”，那就是实力雄厚的金融业务。

罗湖是金融大区，持牌金融机构数量深圳第 二，金融业总资产占深圳1/3，金融业增加值占深圳1/4，占罗湖GDP比重超40%。

四大国有银行深圳分行，有三家扎根罗湖；保费收入占深圳半壁江山；红岭新兴金融产业带是全深圳重点打造的金融集聚区之一。

可以说，从过去到未来，罗湖一直就是深圳的金融中心。这一历史底蕴从未消失。

纵观过去两百年的世界历史，最 大的推手，就是金融和科技。

如今，在深圳冲刺全球标杆城市的征途上，金融和科技的力量都在往中心罗湖集聚。

所以，我们也就不难理解，为什么罗湖招商大会能吸引如此多的关注，成为一种现象。

当综合条件*的中心城区，迎来价值回归的时候，爆发力难以估量。

企业在用资金投票，人才也在用脚投票。

近年来，罗湖引进2名全职院士、6名双聘院士；引进认定504名“菁英人才”，建成3座院士(专家)工作站；引进4个孔雀团队项目，实现辖区深圳市高层次人才项目团队零的突破。

2021年，罗湖获评“中国营商环境百佳示范县市”第 一名。

在今年的招商大会上，罗湖拿出10亿“真金白银”，企业落户最 高扶持1亿元；购置办公用房最 高扶持1亿元；引进科技创新平台项目，最 高扶持1亿元等，这些条款都是深圳最 好的。

梧桐山下，人才和企业如同远道而来的“凤凰”，纷纷驻足，静静注视着这座城市以全新的面孔回归中心。

栽下梧桐树，引得凤凰来。在可以预见的未来，这个新时代的蝶变故事，将在更多城市上演。

参考资料：

1. 宏观分析笔记：东京湾区崛起的启示

2. 丈量城市：CBD三十而已，CAZ已在路上——细数伦敦中央活力区发展两三事

3. 丈量城市：“轨道”上的横滨——工业之城如何变为活力之都