直击研讨会 | 国安信银受邀参加中指研究院2021投融资交流闭门研讨会

4月7日,国安信银受邀参加由中指研究院主办的2021投融资交流会。国安信银地产事业部合伙人马宁与中航信托、中泰证券、陆家嘴信托、绿地金控、东兴投、爱建信托、平安银行、农商行、温州银行、友邦人寿等金融机构高管共同出席会议,就未来房地产市场走势、投融资策略、机遇把握等主要问题进行了深入的探讨。

中指研究院是由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。本次会议是由中指研究院为主流房企及金融机构举办的、开展房地产投融资策略交流探讨的常规会议,已由上海分院连续举办六届。会议旨在为金融机构研判市场和企业经营风险、实现精准投资提供支持,搭建金融机构与房企的沟通平台,促进双方了解与合作。

01中指研究院主要观点

(1)2020年下半年融资规模明显下降,ABS成主流房企新选择。

2020上半年,受疫情因素影响,中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,房企融资出现“小阳春”,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,三道红线监管新规流出,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降;ABS作用凸显,四季度发行规模激增。

数据来源:Wind、中指研究院综合整理

(2)2020 布局向高能级城市回归,2021 在二线城市拿地金额占比提升。

2020 年代表企业拿地金额较 2019 年小幅回升,投资强度略有加大。代表房企拿地态势有所分化,大型企业土地资源优势延续。2020 年代表房企投资布局向高能级城市回归,一线城市拿地金额占比有所提升。2020 年以来,代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市,新增土储中一线城市占比显著提升。2021 *季度,代表房企拿地金额继续增长,在二线城市拿地金额占比提升,主要是由于两集中的出台迫使企业资金流入重点二线城市。

(3)房地产融资增速将有所放缓,未来房企更需锻造自身内功。

整体来看,监管新规已经从结构上、规模上对房企融资产生了影响。“三道红线”让房企对于新增债务更为谨慎,融资红利逐渐消退。信托融资期限短、成本高,叠加政策的一再收紧,信托渠道的优势正在降低;相对来说,债券利率处于较低水平,多数房企抓住当期窗口加快发债步伐,一方面应对马上到来的偿债高峰,一方面以较低成本补充流动资金。展望 2021 年,房地产融资增速将有所放缓,同时,房地产企业投资和规模扩张的速度将进一步降低,业绩增速或将进一步放缓。未来,房地产企业更需锻造自身内功:在投资方面,应选择基本面优质的城市或企业深耕区域进行投资,有利于销售去化,通过合作拿地来控制风险,缓解资金压力;在融资方面,企业应加大股权类融资,提升所有者权益,进行类 REITs 融资。

数据来源:中指研究院综合整理

02金融机构主要观点

(1)关于总体房地产投融资环境。

当前房地产投资机构面临较多、较严的金融监管要求,而面对紧缩的融资环境下,机构的资本力将成为影响发展的重要因素,权益资金获取能力以及获取低成本资金的能力将成为企业重点提升的对象。房企在做权益性融资时可以获得更高的自有资金回报率,因此优质项目应开放股权让资本参与,同时发展过程中实现房企与资本同步发展的双赢局面。

(2)关于房地产投融资机会。

国安信银地产事业部合伙人马宁在会上表示高成本非标融资业务机会在逐渐收缩,“三道红线”整体债务管控背景下,优秀房企在进行债务优化和结构调整,高成本融资渠道肯定会被低成本融资所替代。

股权是房地产融资,尤其是非标融资重要的发展方向,房地产股权类投资的快速发展期到来,权益投资机会增大,部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。除此之外,固收产品这一块收益降低是未来必经的趋势。固收产品收益降低是房地产整个行业平均利润率下降的合理化解决方案。

03房地产企业主要观点

(1)关于投融资环境变化。

市场环境告别过去的单边上行阶段,产品回归居住属性与服务属性。从今年两会以后各方面政策来看,未来房企将往经营性企业方向发展,从销售型商业模式往运营型销售模型转化,对企业的运营能力、产品力和服务力提出了更高要求,对投资端口和操盘运营力压力较大。同时,近年来政府供地对开发商要求的自持比例越来越高,从而提升房企财务成本。大型房企融资成本低、资产盘活效率高,在新环境下占据优势地位而中小房企以低风险、高确定性的发展方向为主,更注重产品与服务。

(2)关于投融资策略。

区域协调发展战略下,未来中心城市和城市群发展值得关注,企业需把握重点城市群的发展机会。抓住城市价值轮动机会,去集中布局核心城市深耕,扩大品牌影响力,小企业以融资优势与大企业的管理、品牌优势合作。企业应考虑传统融资渠道以外的股权融资方式,如供应链 ABS、类 REITS 等。