破解“烂尾楼”困局，南宁找到了新的解题思路

过去两三年，以恒大为代表的多家房地产开发商遭遇债务危机，留下了大量烂尾楼盘。2021年至2022年期间，南宁恒大御府、恒大国际中心两个项目相继停工，数以千计的家庭受到影响。

2024年12月，一纸收房通知让南宁恒大业主们重新燃起对美好生活的期望。在南宁市委市政府和南宁市平稳基金的共同努力下，南宁恒大御府、恒大国际中心烂尾项目共计2886户住宅、公寓和商铺正式迎来交付。

南宁市委市政府坚持以人民为中心的房地产发展观，在出现风险的时候首先保障人民群众的利益不受损害，在应对“烂尾楼”困局的时候，成立了南宁市平稳基金，通过多种创新举措进行纾困，率先找到了新的解题思路。随着全国范围内的保交楼工作步入“深水区”，有望为陷入停滞状态的项目提供更多可能性。

“烂尾楼”之困

烂尾楼不仅让宝贵的经济资源被闲置浪费，同时也让无数家庭的安居梦因此搁浅。如何解决烂尾楼问题顺利实现保交楼，事关民生福祉和房地产市场稳定大局。

时间回溯到2021年，南宁恒大御府项目作为当年热门楼盘，也是全市开盘卖得*的楼盘之一。然而，同年恒大集团发生债务危机，在全国范围内导致多个项目停滞，原计划于2023年交付的恒大国际中心同样陷入停工状态，该项目曾是南宁房地产市场上卖得最火的公寓项目之一。

当初项目销售得有多火热，听到烂尾的消息后就有多心寒。眼见新家停工，交付无望，业主们到处求助。

在南宁市政府的指导下，平稳基金开始介入对恒大项目的尽职调查，一方面了解项目施工进展，并进行界面确认；另一方面也在梳理项目债权关系和资金缺口等问题。

经过调查后发现，恒大御府项目房屋的精装修工作都没有完成，部分房屋甚至尚未达到毛坯房交付标准；而恒大国际中心整体建筑的外立面玻璃幕墙也处于烂尾状态，部分公共区域的精装修工作尚未完成。

平稳基金在完成调研后，分别在2023年2月和7月与恒大集团签署了恒大国际中心的托管协议以及恒大御府项目资产转让和股权转让协议。这也意味着两个项目迎来了涅槃重生的转机。

在前期应对恒大债务危机的时候，平稳基金在政府协助下采取了“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案。

一是把恒大国际中心、恒大御府两个项目公司股权向平稳基金转让，从法律程序上避免了后续恒大集团破产引发项目公司破产，同时也保留了对恒大的追索权。

二是将恒大在南宁项目内外未售资产，为国开行保交楼专项借款和平稳基金的投资办理转让过户或者抵押，以不动产登记的法律手段实现资产隔离，基本实现“南宁的资产留在南宁，恒大的资产用于保交楼”。

通过上述手段，平稳基金顺利实现了紧急避险，不仅避免了恒大债务、破产问题可能对南宁项目的影响，而且还保留了剩余的股权和资产，能够将资源投入到保交楼工作当中。

有业主表示，南宁市平稳基金就像是“及时雨”，在关键时刻站出来解决了急中之急的民生难题，给业主们吃了定心丸。

对症下药巧解题

在接手项目后的具体操作上，平稳基金以法务、财务、工程等专业尽调为基础，诊断项目“病因”，制定可行的保交楼方案并予以实施，调动一切资源推进建成交付。

政府支持在这中间发挥了重要作用，按照“特事特办、急事急办”原则，各级专班、住建局、财政局、自然资源局、税务局、公安局、不动产登记中心和基金等协作联动，建立联络机制，多措并举，针对不同楼盘不同问题制定专属优化方案，创新思路应对保交楼应急避险、续建过程中出现的各项问题。

据平稳基金负责人介绍，在接手烂尾楼盘项目的过程中，经常会遇到原开发商管理团队、施工单位不配合的情况。

比如，原团队不断拖延保交楼方案、拒不配合资料交接等，原施工单位为了实现自己“干新活，追老账”的目的，存在新施工结算争论和拒绝配合竣工验收的问题，也出现阻拦续建团队进场、拒不配合解除原总包合同等现象。

针对上述情况，平稳基金通过市专班、住建及公安经侦等相关部门配合，压实开发主体保交楼的*责任，并坚决清退原开发商管理团队、施工单位，为项目续建工作扫清障碍。

以恒大御府项目为例，考虑到交付时间紧迫，平稳基金在清退原团队后，立即启动室内精装工程，额外垫资3600万元投入续建工程，一手抓毛坯续建，一手抓室内精装，争取让业主们早日回家。

此外，续建项目因施工界面长期停滞导致部分工序需进行返工处理，部分工程质量不达标需重新整改，增加了续建难度，停工后因现场缺乏管理，材料被盗严重等各种问题。

项目接手后，平稳基金对施工质量问题进行大量排查和整改工作，严把材料和质量关，确保项目按施工标准验收合格并完成交付。

以恒大国际中心为例，续建团队进场排查后，发现部分房屋和公共区域的防水工程和消防工程出现质量不合格的问题，未能达到验收标准，平稳基金对这类问题做了大量整改工作。

在平稳基金过去两年的努力下，从2024年12月开始，南宁两个恒大烂尾项目正式迎来交付。

坚持市场化、法治化思维

在解决恒大“烂尾楼”项目的过程中，各地政府处理方式方法各不相同。通过不断摸索和创新，南宁拿出了一个解决恒大烂尾楼遗留问题的好样本。

政府通过采取市场化的手段组建了南宁市平稳基金，并用平稳基金作为保交楼的主体，引进了专业管理人员的同时隔离了政府的风险。

平稳基金相关负责人表示，最重要的是要坚持“市场化、法治化”原则。在恒大项目的保交楼过程中，可能面临恒大境外清盘破产影响以及对原开发商违法违规的追责问题，南宁采用恰当的法律手段予以程序性收口，解决了项目的法律和财务风险。

恒大项目形成烂尾的重要原因为恒大集团抽调资金和资金管理混乱，南宁市政府对逾期难交付背后存在的违法违规问题依法依规严肃查处，对项目原有资金被挪用的，追究原开发商和相关人员责任，同时启动民事诉讼程序完成追讨确权。

在项目缺乏建设资金这一重大难点上，平稳基金用市场化的方式解决续建资金投入的问题。一是市场化资产交易提供烂尾项目续建资金；二是市场化商业开发弥补续建资金缺口；三是以市场化的技术手段为保交楼护航。

具体而言，平稳基金首先参考周边土地市场价格评估后，收购交易恒大国际中心以及恒大御府的两块未开发土地，收购款项为续建工作提供首笔资金。

其次，平稳基金土地收购款并不能完全覆盖恒大两项目的保交楼资金缺口，南宁市政府支持平稳基金创新采取“项目整体托管建设+调整用途和设计”的市场化商业模式解决开发问题，以商业开发利润弥补保交楼资金缺口。

最后，平稳基金注重市场化技术使用，对两个项目进行了法律、财务、工程尽调及对项目开发公司的审计和评估。以上述专业工作为支撑，南宁依据审计和评估结论完成了项目公司股权转让，实现了政府相关部门要求的去恒大化。在续建中，以市场化方式对续建工程重新招投标，续建工程新老划断，保证续建施工质量和成本控制。

在平稳基金应对“烂尾楼”困局的时候，南宁市政府给予了大力支持。在基金牵头对问题楼盘项目尽调及并购重组、资产盘活的过程中，政府相关部门配合联系问题楼盘开发主体，提供数据、信息、政策支持，根据重组方案推动相应司法程序和债权人谈判，加快效率、开通绿色通道协助办理房地产开发各项手续等等。

从接管恒大项目并顺利实现保交楼的全过程来看，平稳基金始终贯彻坚持“市场化、法治化”思维，在政府的指导下，在解决恒大烂尾楼这个“硬骨头”的过程中探索出多个创新举措，既保障了南宁人民的根本利益，让业主们顺利拿到了自己的房子，维护了社会稳定，同时稳定了南宁房地产的预期，实现了投入资源的保值增值，兼顾社会效益和经济效益。